品质居住时代到来
如果将1998 年作为中国房地产市场的起点，近20 年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了市场的力量。城镇人均住房面积由1998 年的18 平方米增长到36 平方米，平均每人每年增加1 平方米，这是世界上任何国家都无法匹敌的速度，我们用20 年不到的时间让全体中国人告别了住房短缺。
住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。从支撑需求的基本面看，中国城市化速度明显放缓，经济增长从高速转向中低速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮的终结。房地产投资增速在2010 年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管2015 年以来房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长，房地产开发投资与销售脱钩，这是一个时代结束的标志。
20年后的今天，中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。1市场篇---由超级繁荣走向平稳运行
一、2017：超级繁荣周期的顶峰
之所以说2017年是超级繁荣周期的尾巴，是因为2017 年既是这一轮上行短周期的终结，同时也是1998 年以来长周期的终结。2017 年，全国房地产销售额再次达到16 万亿元，房价在2016 年基础上再度上涨，但这已经是繁华尽头。
（一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓
2017 年前11 月新建商品住宅销售面积达到12.6 亿平方米，同比增加5.4%；销售金额为9.58万亿元， 同比增长9.9%。预计全年新建商品住宅销售面积将达到13.9 亿平方米，略高于去年水平；销售额将达到10.5 万亿元，比去年有小幅增加。
与2016 年相比，无论是销售均价、销售面积还是销售额的增速都出现了明显的放缓。价格和销量增速只有5% 左右的水平。
三四线城市集中发力是2017 年全国新房市场的主要推动力。2017 年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易量比2016 年有明显下滑，因此可以判断2017 年13.9 亿平的新房成交量来自于众多三四线城市销售的增长。如汕头、烟台、徐州等城市均表现出较快的增长。
2017 年前10 月部分三四线城市新房市场情况
（二）二手房销售下降，向全国化扩张
在调控之下，2017 年全国二手房销售达到386 万套，比去年下降23.8%。二手房销售额达到5.8 万亿，比去年下降13.3%。二手房成交额占比达到35.3%，比去年下降4.8个百分点。
从城市看，全国二手房销售额的下降主要是由于一、二线城市受调控影响。一线城市二手房月均成交量下降39%，月均gmv下降32%。二线城市受调控影响相对较小，月均成交量下降9%，月均gmv下降2%。弱二线城市及三、四线城市2017 年月均成交量绝对水平尽管较低，但成交增速大于其他等级城市，尤其是三、四线，无论是成交量还是成交额同比涨幅均在50% 以上。
尽管总量下降，但二手房市场在深度和广度上都有所提高。主要表现在：
一线城市二手房占比进一步提高。自2009 年左右开始，北京、上海等一线城市率先进入二手房时代。2017 年，一线城市二手房市场总体上呈现进一步深化的趋势，北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别达到新房的3.3 倍、1.1倍、1.7 倍和2.7 倍，除上海外，其他城市均比2016 年进一步提高。
更多的城市进入二手房市场。除一线城市外，部分重点二线城市，如南京、厦门等也陆续进入存量房主导阶段。2017 年有24个城市二手房成交套数超过新房，且有越来越多的二线、甚至三线城市二手房占比超过新房，如常州、中山等。
由于弱二线及三四线城市二手房的崛起，全国二手房市场集中度有所下降。2017 年一线四城二手房月均交易量在top30 城市中占比下降10 个百分点，gmv占比下降12 个百分点。这也表明有越来越多的城市在二手房市场上分得一杯羹。
随着存量住房规模的累积扩大，二手房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位。对一线大城市而言，随着新房高端化和郊区化，刚需群体只能通过二手房满足基本需求；对于其他更多城市而言，二手房所处城市中心的地段优势将吸引更多消费者。在一些人口体量相对大、土地稀缺、新房供应量极为有限的城市，二手房必将成为满足市场需求的主要途径。
（三）房价上涨创新高
2017 年全国新房以及二手房均价均继续上扬，一线、重点二线及部分三四线城市新房及二手房价格均出现上涨，价格水平创下新高。
2017 年预计全国新房房价涨幅达5.8%，二手房房价涨幅达13.5%。分城市看，新房中芜湖和重庆房价涨幅较高，分别上涨31.7% 和29.9%。上海和成都新房房价虽小幅下降，但二手房房价涨幅依然明显， 分别上涨19% 和31.8%。
2017 年二手房量价齐涨的城市依然占据多数，部分城市成交量出现下滑，但其价格依然强劲，较去年仍有所上涨。
（四）居民杠杆再度攀升
2017 年全国居民杠杆率2 预计达到54.8%，比去年提高4 个百分点，北京和上海的居民杠杆率预计达到72.5% 和75.6%，超过发展中国家平均水平，意味着短期居民加杠杆的空间已经非常有限。
2017 年的房地产市场调控力度较大，截止到目前，全国共有54 个城市出台调控，共有129 条限购政策，169 条限贷政策，15个城市实行“认房又认贷”，48 个城市限售。在如此大范围、大力度的调控下，市场出现明显分化，一二线城市进入“冬眠”状态，三四线城市由盛转衰，但也有一些城市逆势反弹。
二、调控：外冷内热，分化加强
（一）市场表面降温
调控后，全国二手房市场总体成交量下滑明显，市场热度迅速降温。主要表现在：
一二线城市进入“冬眠”状态。今年3 月密集调控后，北京、天津和合肥在调控后量价齐降，其他城市均量降价升，厦门、廊坊、天津成交量的下滑幅度更是超过80%，市场降温明显。
部分城市房价出现实质性下跌。在重点监测城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3 月累计下跌36.1%，跌幅最大。北京累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房价均出现下跌。
购房交易杠杆应调控而降。2017年在全国大范围城市提高购房首付比例的情况下，全国交易杠杆3 预计降至31.8%，比去年下降约5 个百分点。北京居民购房交易杠杆率降至23%，上海由于今年未出调控政策，居民购房交易杠杆率稳定在25.6% 左右。根据链家监测数据，北京二手房交易中使用杠杆的比例和平均贷款成数都出现明显下降。
新增供需保持低位。调控后，北京链家新增挂牌量出现先降后升的态势，上海、深圳在调控后新增二手房挂牌量处于低位，表明供给端低迷。北京新增带看量下降明显，表明需求也进入观望阶段。
居住价值低的房屋价格下跌明显。以北京为例，老房、学区房跌幅更大。本轮调控对于学区房的整治， 使得调控后学区房较多的西城区均价累计跌幅（16.2%）较大，但同样学区房聚集的海淀区均价跌幅（11.6%）却相对较小。这主要是因为西城区的房屋偏老，而老房子在市场下行时保值性较差，故调控后房龄较老的房屋以及学区房均价下跌幅度更大。
调控后市场向刚需倾斜。首付比例的提高以及“认房认贷”政策使得购房门槛提高，部分改善需求被迫退出市场，刚需群体占比上升。以北京为例，调控后30 岁左右刚需群体扩大，35 岁改善群体有明显萎缩，小户型物业成交占比上升。
三四线城市已经“熄火”。1-10 月，重点监测的50 个三四线城市新房销售面积为1.38 亿平方米，同比下降8.1%，自6 月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。从价格来看，2017 年50 个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。
三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”，其涨幅在2017 年5 月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来回调。
（二）内火未消，潜在需求仍在
调控只是暂时抑制了需求的释放，进而降低了市场热度，但并未真正改变市场供求关系，潜在需求仍然较大，主要表现在：
一线城市供需缺口依旧较大。一是总量不足。根据链家楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750 万套，套均2 间房，对应的常住人口超过2170 万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600 万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。链家楼盘字典数据显示，北京全市存量房屋中楼龄在10 年以上的房子占比达76.7%，20 年以上的房子占比达38.6%，房子老体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。
潜在需求依然很大。目前每天依然有85万的用户在app 上浏览房源，基本回归至3 月高峰水平，客户对房源的关注度持续走高，平均关注房源量达到40 个。用户依旧主动发起im 聊天，转委托比例不断提升，库存房源被关注次数并无下降，依旧稳定在50次以上，足以说明潜在需求仍在。
三、2018 年房地产市场展望
12 月8 日，中央政治局会议强调，“2018 年要防范化解重大风险，要使宏观杠杆率得到有效控制…… 加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品”。住建部之前也再次重申，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，要加强金融管理，平衡好房地产业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产，这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱，房地产投资属性降低，房地产市场的驱动力将回归基本面。
（一）政策环境中性趋紧
2018 年，中国房地产政策将基本围绕“房住不炒”的主基调进行，维持调控的高压态势。这主要是因为：
第一，房地产外在环境没有发生根本变化，主要原因：（1）当前我国经济增速低位企稳，经济增长的新动力尚未形成，经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖。（2）目前我国中长期利率水平依然处于低位， 资金成本相对较低。（3）房地产相关金融、土地、税收制度的改革需要时间，城市公共资源的均等化也需要大量人力财力的投入，租赁、共有产权房等短期内难以对房地产市场产生实质性影响。（4）核心城市土地供应短缺的矛盾短期仍将存在。2017 年全国土地成交面积有所增加，但少量的土地增加无法缓解核心城市商品住宅短缺的矛盾，致使楼面价持续走高。
第二，房地产内生机制没有发生根本变化，主要原因是：（1）房地产仍然是居民资产保值增值的重要渠道。尽管货币增速持续走低，但通货膨胀的预期仍在，居民买房进行资产保值升值的需求仍在，房地产仍然是居民最佳的资产配置方式。在政策调控下居民中长期消费贷款同比增速虽有所下降，但居民短期消费贷款同比增速却有所上升，这其中不乏一些借着消费贷、信用贷的名义进行购房的贷款行为。
（2）银行向房地产加杠杆的动力仍然强劲。银行在各个领域发放的贷款中，住房按揭贷款的不良率处于较低水平。银行为了更低的不良率和较好的资产收益，仍然会向房地产加杠杆。
（3）地方政府对土地出让金的依赖依然很强。2016 年土地出让金在地方政府的财政收入中占比达20% 以上。在地方政府债务风险尚未解除、经济下行压力依然存在的情况下，地方政府仍然需要基础设施投资的支撑。
因此，2018年房地产调控政策会维持中性趋紧的态势。主要表现在：
第一，一二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三四线城市。2018 年房地产调控政策可能会转向三四线城市，手段方面可能是以限售为主。如前期价格上涨过快但未出调控的宜昌、岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三四线城市，未来可能会出限售政策，从而防止市场过热。
第二，货币政策保持中性，宽松环境不再。货币政策受双重约束。一方面，全球货币宽松时代结束，利率水平在美元加息下压力不断攀升，在人民币汇率的压力之下，货币政策不能大幅宽松。另一方面，在居民、企业杠杆高企的背景下，利率提高会给实体经济带来巨大债务压力。十九大报告指出要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”，近几个月货币供应量m2 增速稳步回落至个位数，创近年来新低， 与gdp+cpi 涨幅的差距收窄。
第三，去库存让位于去杠杆，居民房贷政策将持续保持从紧态势。经过2 年时间的去库存，目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平，一些城市库存开始短缺，房地产库存不再是主要问题。但近年来快速上升的居民杠杆更值得关注。今年前三季度短期居民消费贷增长了1.5 万亿，增速达30%。目前全国已有54 个城市共计出台了169 条限贷政策，均不同程度地上调了首付比例。货币环境的趋紧导致房贷利率上升，2017 年10月，全国首套房平均利率已升至5.3%，房贷额度受到控制出现下降。另外�...